Сегодня, на киевском рынке недвижимости,  экспонируется  много квартир всех  типов: от убитых «хрущёвок» - до VIP апартаментов. До кризиса их было немного меньше, однако дело не в количестве, а в покупателях, которых пока нет.

В результате риелторы пытаются  выстраивать обменные цепочки, в которых участвуют только продавцы. Фактически это повторение «советского» опыта, но в новых условиях.

По сути, риелторы вспомнили хорошо забытое старое. До приватизации жилья любые изменения жилищных условий производились путем обмена. Например, семейство, проживающее в трехкомнатной квартире, разъезжалось в две однокомнатные квартиры, жильцы которых, в свою очередь, съезжались из двух «однушек» в «трешку». Это и был ПРЯМОЙ  обмен!
После начала приватизации, открылись другие возможности, в т.ч. и на законодательном  уровне, и обмены сами собой, сошли на нет. 

Поэтому в 1990-х годах подобные операции стали проводить по другой технологии, получившей название «альтернативная сделка». В этом случае та самая трехкомнатная квартира выставлялась на продажу. Когда находился желающий ее купить, на вырученную сумму приобретали две однокомнатные квартиры.
Однако если кому-то из участников сделки не нравилось новое жилье, то вся цепочка разваливалась.
До кризиса такая схема была очень популярна, но сегодня ситуация изменилась.

В условиях отсутствия платежеспособного спроса прямой обмен становится хорошей возможностью для совершения альтернативной сделки.

 «Сейчас рынок недвижимости лишен достаточного количества тех самых заветных покупателей», – замечает генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. Их отсутствие заставило риелторов вспомнить о забытой схеме прямого обмена. «Ведь наличие покупателя, необходимого для альтернативных сделок, здесь не требуется», – говорит президент компании «Хирш-Россия» Феликс Альберт.

Главная сложность прямых обменов в том, что достаточно сложно найти двух продавцов, квартиры которых полностью устраивали бы друг друга. Тогда как сложный обмен, осуществляемый в несколько этапов, в этом случае осуществить труднее, чем альтернативную цепочку.

Естественно, чем больше участников в процессе, тем сложнее управляется сделка и больше рисков. Много сложных моментов и непосредственно при организации обмена, например, по освобождению квартир. Ведь нужно, чтобы все участники сделки одновременно освободили жилплощадь.

Тем не менее, по словам Олега Самойлова, на рынке с каждым днем все больше сделок, в которых участвуют несколько продавцов и ни одного покупателя. В частности, «Релайт-Недвижимость» совершила сделку, где в цепочке участвовали четыре квартиры, хозяева которых хотели приобрести другое жилье. Сопоставив запросы собственников, риелторы пришли к выводу, что варианты друг друга должны им подойти. Правда, в этом случае одному из участников пришлось взять небольшой кредит в качестве доплаты. После соответствующих осмотров квартир и необходимых согласований сделка состоялась. Сегодня все ее участники уже въехали в новые квартиры.

Схема выглядела следующим образом: владелец однокомнатной квартиры площадью 39 квадратных метров на ул. Скульптора Мухиной с доплатой, в том числе за счет привлеченного кредита, переехал в трехкомнатную квартиру площадью 81,5 квадратных метра по адресу ул. Новаторов. В свою очередь, владельцы этой трехкомнатной квартиры получили за дополнительные деньги две двухкомнатные — площадью 37,2 квадратных метра на ул. Вавилова и 45,3 квадратных метра на ул. Болотниковской. Причем владелец первой «двушки» переехал в квартиру на улице Скульптора Мухиной.

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов замечает, что многие проблемы сложного обмена присущи и цепочкам альтернатив. Ведь у их участников есть право отзыва документов с регистрации. «Зато в случае разрыва альтернативы при существующем объеме предложения профессиональные риелторы оперативно подберут замену», – говорит риелтор. При прямом обмене замену найти сложнее, но у последнего есть свои преимущества. Если обменная цепочка будет разорвана, то собственники ничего не теряют и остаются в своих квартирах. Тогда как альтернатива базируется на сделках купли-продажи, и ее разрыв может оставить кого-то из участников ни с чем.

Риелторы уверены, что в условиях отсутствия платежеспособного спроса прямой обмен становится хорошей возможностью для совершения альтернативной сделки. «А если учесть, что именно таких сделок сегодня почти 90%, то вполне может быть, что именно технология многоступенчатого обмена и сможет оживить почти бездыханный рынок вторичного жилья», – подытожил Олег Самойлов.

автор: Денис Тыкулов

www.realty.vz.ru