Обмен недвижимости    
                                 

     П о и с к
 

Для поиска введите:
№ объекта, улицу или город
 

     В А К А Н С И И
 

 

     С Т А Т Ь И
 


  Эксклюзивный Договор – щит или меч?
Суть Эксклюзивного Договора (ЭД) – получение агентством исключительного права представлять интересы клиента при подготовке и проведении сделок с недвижимостью.
  Риэлторские СУЕВЕРИЯ: нанимаем госпожу удачу...
Пару недель назад по семейным делам пришлось посетить магазин «Путь к себе», что на Новокузнецкой, и наблюдая за сидящей в уголке гадалкой на картах Таро, предсказывающей какой-то девушке ее туманное будущее...
  Денег Рады не хватит на 2 тысячи квартир «Доступного жилья»
Принятое Верховной Радой решение выделить 1 миллиард гривен на частичную компенсацию процентной ставки коммерческих банков по кредитам на жилье не решит квартирный вопрос в стране. Такое мнение высказал директор строительной компании «УМК» Владимир Кондратенко.
  Почему риэлторы ВЫБИРАЮТ себе клиентов? А не наоборот?

Риэлторам в чем-то крупно повезло. Они, риэлторы, могут выбирать или отказать клиенту, если считают, что не способны выполнить его завышенные запросы.
Да как такое возможно, спросите вы?


  Как выбрать ХОРОШЕГО риэлтора?
Так же, как выбирают поставщика любых услуг, от медицинских и адвокатских до парикмахерских и ремонтных:
 

 Публикации
 
Parse error: syntax error, unexpected '}' in /var/www/old.bok.kiev.ua/inc/template.php(134) : eval()'d code on line 6

Особенности обменов: почему 3 не равно 1+ 2...

Распечатать Переслать В избранное

или куда же девается одна комната?
Почему 3-комнатную квартиру нельзя разменять на 2+1 и даже 1+1 в том же районе без доплаты? Почему 4-комнатную нельзя разменять на 2+2? Эти вопросы не дают покоя собственникам квартир.


Куда риэлторы «девают» недостающие в равенстве комнаты?.....

Никуда не девают. Рынок недвижимости настолько далек от законов арифметики, как Земля от Марса. Любая квартира – это не количество комнат, а обособленный объект недвижимости, включающий далеко не только энное количество комнат.

Меняю 5-местную машину на 3-комнатную квартиру с вашей доплатой (шутка)

Не так давно, внедряя технологию обменов жилья на рынок недвижимости Киева, мы писали о том, что обменные цепочки – единственная возможность разменять типовую трешку на две типовых однушки в том же районе и состоянии.
Если  рассматривать эту ситуацию как процесс продажи, то данный процесс с точки зрения цен нереален.
Например, типовая 1к. сейчас стоит 65-70 000 дол. США, а типовая трешка – 110-120 000. Несоблюдение арифметических законов налицо.
Обменная технология сложных цепочек позволяет получить результат в том случае, если все участники заинтересованы в решении именно квартирного вопроса.


Большинство клиентов обычно требуют от риэлторов разъяснений, почему невозможен тот или иной вариант размена. Такое непонимание вызывает завышение цен на 3-4 комнатные квартиры, так как собственник пытается подогнать цену продажи до суммы покупки двух меньших квартир. В итоге квартира не продается, либо продается слишком долго.

Для того, чтобы разъяснить собственнику все вышеуказанное, мы обычно применяем следующие аргументы:

- В типовых квартирах с разным количеством комнат различается средняя стоимость квадратного метра. В однушках дороже, чем в двушках и т.д. Основная причина – различная ликвидность. Однокомнатные квартиры наиболее продаваемые, и в среднем продаются быстрее, так как требуется меньшая сумма, в том числе и кредита в случае ипотеки.

- Однокомнатные квартиры более схожи между собой. Чем больше комнат, тем больше особенностей имеют различные планировки. Соответственно, появляется и больше критериев выбора, больше отсев вариантов, больше вариантов покупатель просматривает. Также не надо забывать, что большие квартиры покупает большая семья, где у каждого еще и свои пожелания. А чем сложнее продается объект – тем ниже цена за квадратный метр.

- Квартира – это не просто количество комнат. В них, как и в тех самых кроликах из известной присказки, ценится на только ценный мех, или собственно количество комнат. Квартира - это еще и привычная нам инфраструктура – кухня, ванная, туалет. Согласитесь, что если разменивается 3- комнатная на 2 однокомнатные, то мы из условно говоря 5 помещений ( 3 комнаты, кухня и прочее), должны получить 6 условных помещений ( 2 комнаты, 2 кухни и 2 прочих). А если на 2+1, то уже 7 помещений ( 3 комнаты, 2 кухни и 2 прочих). Прибавьте к этому еще и увеличивающееся количество балконов и лоджий.

- Теперь от условностей покупателей и продавцов стоит перейти и к банальной себестоимости строительства. Думаю, никому не нужно доказывать, что проведение коммуникаций в стенах дороже, чем просто построенные стены. Застройщикам с этой точки зрения гораздо более выгодно строить большие квартиры. Так как приходится ставить меньше водопроводных и канализационных стояков. Условно говоря, себестоимости коммуникаций на один квадратный метр приходится больше в маленьких квартирах. А стояки, и, соответственно, затраты на них идентичны: что в 1-но., что в 2-х. и трехкомнатных квартирах.

Имеется у собственников квартир тенденция рассуждений, связанная помимо количества комнат еще и с количеством квадратных метров в квартире. Например, возьмем стандартную 4-комнатную квартиру площадью около 75 кв.м. Как уже указывалось выше, ее нельзя разменять без доплаты на две 2-комнатные. Стандартная 2-комнатная квартира имеет площадь около 45 кв.м. 45+45=90 и это подтверждает невозможность.

Но если мы размениваем на 2+1? 45+31= 76, т.е. примерно наша четырешка. Но вот по стоимости равенство не всегда сойдется, опять-таки по всем вышеуказанным причинам. В случае же с 3-комнатными квартирами, которые обычно хотят разменять на две однокомнатные, будет примерно то же. Стандартная трешка обычно имеет площадь 60-63 кв.м., что почти эквивалентно двум однокомнатным по 31 кв.м. Но….


Вот откуда «растут ноги» у шутки, приведенной в заголовке этой статьи. Не все определяют количественные характеристики, такие, как цена и количество метров.

Еще раз напомню, что единственная технология рынка недвижимости, позволяющая практически полностью отойти от значимости цен (а это причина стоимостных неравенств разменов) – это сложные обменные операции. Но реальны они исключительно с типовыми квартирами стандартных площадей и планировок, сужающих количество значимых для собственника факторов выбора квартир.

Автор: Андреева Елена

Источник: http://www.expert-russia.ru/

Дата публикации: Вторник, 16 Февраль 2010
Прочитана: 10551 раз


Другие публикации

          
  • Жизнь в АТЛАНТЕ: как обычная семья из Минска живёт в США.
              
  • КЛАССИФИКАЦИЯ СОСЕДЕЙ
              
  • НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЬЯ
              
  • ПОМОГИТЕ нам, помочь Вам!
              
  • МАХНЁМСЯ не глядя?
              
  • Обмены жилья: рассуждения о квартирах…
              
  • Хочешь РАЗВАЛИТЬ сделку? пригласи на неё юриста
              
  • Рынок недвижимости ВОЗВРАЩАЕТСЯ к натуральному ОБМЕНУ
              
  • Почему риэлторы ВЫБИРАЮТ себе клиентов? А не наоборот?
              
  • ОТКУДА берутся ЦЕНЫ... на квартиры?
    Вернуться назад
     

  • Комментарии (1)
    Введите Ваше имя *
    Введите Ваш E-mail *
    Контактный номер телефона *

    обновить картинку

    SailipBip | 14.05.2017 20:05
    http://undeclaiming.xyz norsk kasino http://undeclaiming.xyz - norsk kasino


    Статьи. Аналитика. Законы. Новости. Проекты. Юмор.
     
    В разделе «ПУБЛИКАЦИИ», на сайте bok.kiev.ua, собрано всё самое интересное в сети интернет, что попало в наши сети.
    В разделе "Статьи о недвижимости" - Вы сможете найти тематические статьи, посвященные вопросам регулирования рынка недвижимости, взаимоотношений риэлторов с покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями недвижимости.
    В разделе "Истории из жизни риэлторов" - много интересных, а главное реальных, историй от профессионалов рынка недвижимости.
    Раздел "Законы Украины" - в этом разделе размещается информация по изменениям  в законодательстве  Украины  в сфере недвижимости, принятые или находящиеся на рассмотрении в ВР проекты законов. 
    Прогнозы  специалистов  и реальные цены  на недвижимость, информационно-аналитические статьи - в разделе Аналитика и Цены
    Для тех, кого интересует вопрос кредитования создан раздел  Банки.Ипотека.Кредиты - в котором собрана информация по кредитным ставкам, срокам кредитования и программе накопительного страхования.
    Отдельный раздел "Для души..." - не о недвижимости, это размышления о смысле жизни...
    Новый раздел "Интересные проекты"  посвящён  интересным,  оригинальным  проектам, которые ярко выделяются на фоне типовых объектов недвижимости.
    Жизнь без юмора - это не жизнь! В разделе "Юмор.Анекдоты.Приколы" - собрано всё, что помогает риэлторам с оптимизмом смотреть на жизнь.
     
         Заявка на обмен
     

     

         Задать вопрос
     

     

         С Р О Ч Н О
     

    1к.= 2к. однокомнатная
    ул.Ш-Алейхема; 5/5 эт.дома;
    28/15/6 м.кв; жилое сост.
    на 2к. квартиру
    левый берег, желательно
    все варианты, кроме 1-го. эт.
    (044) 331-69-44
    Вячеслав


    1к.=2к.(3к) гостинка;
    ул.Рокоссовского
    2/9 эт. кирп. дома
    32/17/7 м.кв. ремонт
    на 2-х. комнатную
    в Оболонском р-не
    с нашей доплатой
    (093) 425-01-27
    Неонила Николаевна



    1к.=2к. однокомнатная
    Б.Житкова; 1/3 эт, 
    30/17/6 кв.м. h=2,8м.
    новая сантехника;
    до метро – 7 мин. 
    на 2-х. (3к) комнатную 
    в этом же районе
    (067) 406-48-36
    Инна



    1к.+$ =2к. однокомнатная
    ул.Жолудева, 4/9 эт.дома
    28/16/6 кв.м., хорошее 
    состояние + доплата
    на 2-х. комнатную 
    квартиру, в р-не к-ра
    Лейпциг
    (067) 44-225-44
    Вячеслав



    1к.=2к. однокомнатная
    ул. Березняковская;
    30/17/6 м.кв. 7/9 эт.дома.
    жилое состояние;
    на 2к. в этом же районе!
    с нашей доплатой
    (096) 220-32-10
    Татьяна


    2к.+$=3к двухкомнатная
    пр-т Мира, 5/5 эт.дома
    45/30/6 м.кв. хороший
    ремонт, мебель.
    на 3к. от 65-70 м.кв.
    по ул.Бойченко,
    Жмаченко, Милютенко
    (067) 442-25-44
    Вячеслав

     

         Консультация
     

     

    2009-2011 © bok.kiev.ua
    Created by Васильков.BIZ
    Hosted in VIP Host